|
|
| מאמרים >>> חוק ומשפט בנדלן |
| בעייתיות בחוק המתווכים |
| חוק ומשפט בנדלן: 07/13/04, 23:07:43 by Alon |
| |
הבעייתיות בחוק המתווכים( טיוטא ראשונית ללא התייחסות לתקנות)
הצגת הבעייתיות בחוק המתווכים במקרקעי ן(על בעייתיות בפרטי ההזמנה- ידון בנפרד)
1. הגדרות
בחוק זה -
"תיווך במקרקעין" - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין;
_______________________
בעיה: לא ברור מהם יחסי הגומלין בין הגדרה זו לבין 'הגורם היעיל'.ההגדרה עלולה להציב רף גבוה מידי לגורם יעיל!!! ומה קורה לדוגמא, אם מתווך מציג את הנכס לקונה והקונה 'מפגיש' עצמו עם בעלי הנכס ללא המתווך...(ונחזור לכך בהמשך).
_______________________
"מקרקעין" - כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969;
זכות במקרקעין" - כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, בין אם היא רשומה ובין אם לאו, בין מכוח" חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב–1972, וכן זכות באיגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג–1963;
_______________________
בעיה:אדם חותם על הסכם תיווך ואח"כ מוכר את...מניותיו בחברה שעיקר נכסיה הם זכויות במקרקעין(ואינה איגוד מקרקעין). אז?!
_______________________
"לקוח" - צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו;
"השר" - שר המשפטים;
"הרשם" - מי שנתמנה כאמור בסעיף 3 .
2. איסור עיסוק ללא רשיון
(א) לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה.
(ב) לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין ולא ישתמש בכל תואר או כינוי העשויים ליצור רושם שהוא מתווך במקרקעין בישראל, אלא אם כן הוא בעל רשיון לפי חוק זה.
(ג) האמור בחוק זה לא יחול על מי שמפרסם בטלויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע ופרטים על מעונינים בביצוע עסקאות בזכויות במקרקעין, ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך במקרקעין.
_______________________
בעיה:למעשה גם מתווך מורשה עושה את כל המתואר בסעיף (ג),ולכן הסעיף מאפשר הלכה למעשה לכל אדם לעסוק בתיווך(כולל משווקי קבלנים לא מורשים בתיווך)ובלבד שלא יכנה עצמו 'מתווך'(אז הוא יקרא לעצמו מעכאר או יזם או בעל-עניין או משווק).הכוונה המקורית הייתה כנראה לאפשר לעו"ד להמשיך לפעול ככונסים ולפרסם בעיתון את מודעתם המפורסמת...). השאלה היא האם ננסה גם לבטל את 2 סוגי המשווקים הנ"ל(קבלן וכונס)
שאלה היא גם איך מונעים מחאפרים לעבוד כלומר אלו עם רשיון אך ללא תיק ברשויות המס כמתווך.
_______________________
3. רשם
(א) השר ימנה רשם שתפקידיו:
(1) ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רשיון לפי חוק זה;
(2) לנהל פנקס של בעלי רשיונות לתיווך במקרקעין.
(ב) הודעה על מינוי הרשם תפורסם ברשומות.
4. ועדה מייעצת
(א) השר ימנה ועדה מייעצת שתפקידה לייעץ לרשם בכל הנוגע לתוכן הבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין כאמור בסעיף 5, ובכל ענין אחר שהרשם ימצא לנכון להתייעץ עמה.
_______________________
בעיה:עם כל הכבוד לרשמת,עדיף היה הפוך שוועדה כלשהיא תכתיב/תייעץ לרשם(באנלוגיה אולי למועצת השמאים או/ו מועצת רואי חשבון.עובדה היא שהרבה נושאים בוערים לא עולים בוועדה(כגון אתיקה) שמוצאת עסוקה במרבית הזמן בנושא הבחינות ובנושא עדכונים שמגיעים מהמרשם הפלילי לגבי מאגר המתווכים.
(ב) בועדה יהיו שלושה חברים לפחות ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים, ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין בישראל.
בעיה: המילה 'לפחות' מאפשרת כאן מינויים, שמונחתים על הרשמת ללא כל התייעצות ממשית איתה(כמו עו"ד רביב לוי מנתניה-אגב ,מלמד ברופין),ומפרות את האיזון בוועדה .
למעשה קל לקבוע היום, שגם לו מנתה הוועדה רק 3 אנשים לעיל, הרי 2 האנשים פרט למתווך(הרוב) , הינם בסוג של ניגוד אינטרסים עם המתווך.
הפסיקה מלמדת! על ניסיונות התנערות אינסופיים מדמי תיווך של צרכנים ,על ציפיות ממתווך שישמש למעשה גם שמאי וגם עו"ד,ועל ניצול מעמדו במו"מ עם המתווך(עד כדי סחיטה) כשהמתווך תלוי בלקוח שיחתום לבסוף על חוזה המכר.
גם לשכת עורכי הדין נמצאת ביריבות מתמדת עם כל בעלי המקצוע המשיקים(לדוגמא-כבר שנים הלשכה מונעת ומכשילה חוק שיאפשר לרו"ח לייצג לקוחות במס שבח...או מכשילה חוק להרחיב את התקרה בבית משפט לתביעות קטנות ל 50א' ש"ח).
קל וחומר שהמינויים רק מגבירים את כמות עורכי הדין בוועדה וקל וחומר ש'הנושא' לא ממש בראש מעיניהם של הרבה ממשתתפי הוועדה...ותיגמולם אינו על בסיס זמן כנראה....
_______________________
5. תנאים לקבלת רשיון
(א) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים להלן, רשאי לקבל רשיון של מתווך במקרקעין:
(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;
(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן הבחינה ).
(ב) מי שקיבל רשיון לפי חוק זה, וחדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1), (3), (4) או (5) שבסעיף קטן (א), רשאי הרשם, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם להשמיע את טענותיו בפניו, ולאחר שנועץ בועדה, לשלול את רשיונו לעסוק בתיווך במקרקעין.
_______________________
בעיה: חולף זמן רב בין החשד לבין ההרשעה הפורמלית הסופית.צריך למצוא פתרון למקרה שברור שמתווך יורשע
(כגון קלטת ברורה שמתעדת עבירה כשאין הכחשה ממשית וכו')
_______________________
6. הבחינה
(א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה, את נושאיה של הבחינה ואת סדריה; בבחינה ייכללו בין השאר התחומים הבאים: דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק י"א לחוק העונשין, תשל"ז–1977; הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה.
_______________________
בעיה:כאמור,חברי הוועדה שאינם מתווכים,אינם מצויים ממש בעבודת המתווך שעיקר עבודתו צריכה להיות דווקא תודעת שירות, גישור ושיווק ושאינם נושאים לבחינה גם עפ"י התקנות.
בנוסף,קשה ללמוד ברצינות חומר משפטי רק על סמך מילות החוק היבשות בלי הפסיקה המתלווית אליה, ולפחות פסקי הדין העיקריים המנחים(עליון ומחוזי),בדומה לבחינה הסופית מעשית בכתב של עו"ד...
עניין נוסף הוא שמרבית המתווכים כבר מורשים ועברו כבר בחינות קלילות. יש לשוב ולהחיל עליהם חובת השתלמות בעניין זה .חובת השתלמות על בעלי מקצוע היא לא יוצאת דופן בחקיקה.
החלה של הרחבת הלימוד רק על החדשים- לא תועיל לענף.השתלמות בעניינים שאינם משפטיים יתקבלו בברכה גם ע"י הוותיקים.
_______________________
(ב) מועמד שנכשל בבחינה רשאי לשוב ולהיבחן.
7. ערעור
סירב הרשם ליתן למבקש רשיון או שלל את רשיונו יודיע לו את נימוקיו בכתב והמבקש יהיה רשאי לערער על הסירוב או השלילה בפני בית משפט השלום תוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה.
8. חובת הגינות וזהירות
(א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
_______________________
בעיה מיוחדת במשפט המודגש הנ"ל בסוף של סעיף (ב):חייבים להסביר למחוקק שכל שבוע מוזרם למאגר/למחשב של המתווך, עשרות דירות חדשות באזורו שמתווספות לדירות שלא נמכרו בשנים האחרונות,כלומר אלפי דירות למכירה באזורו.רוב המתווכים גם עובדים לא בבלעדיות..כלומר:קיים סיכוי של 10% שהוא בכלל יקפוץ עם לקוח לדירה ,ו-1% סיכוי שהוא ימכור אותה.כלומר פרומיל סיכוי שהוא ימכור דירה ספציפית ולכן אין זה מעשי(תקנה שאי אפשר לעמוד בה) שעבור כל דירה המתווך "ינקוט".
ונזכיר: לצד המתווך עומדים בדר"כ :2 בני זוג ומשפחתם(אחים אחיות ,2 זוגות הורים(שמתייעצים לרוב איתם)).
2 עו"ד
1 שמאי.
שהם כולם 'ינקטו'!
לכל היותר,ממילא אם יגיד הלקוח למתווך:" תברר לי את המידע הסביבתי והרישומי של הדירה כי אני רוצה לקנותה-יעשה המתווך את חשבונו שלו....
אגב בסעיף (א)- גם מסירה מוטעה של המתווך, בתום לב ,של "מידע מהותי המצוי בידו"(אך לא בדוק היטב)-עלולה להובילו לצרות לכשיתברר שהמידע המוטעה ביטל או הפריע שלא לצורך למו"מ(מצד הקונה או/ו המוכר).
_______________________
9. דרישה להזמנה בכתב
(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.
סעיפים שתוקנו לאחרונה ודובר בהם רבות(ללא הועיל):9 מחוק בלעדיות
.
10. גילוי ענין אישי
מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
_______________________
בעיה:'עניין אישי'הוא אכן בעייתי כשבמדינת ישראל הקטנה, כולם מכירים את כולם ,ומייד יתברר שאבא של המתווך לדוגמא הכיר/מכיר את אימו של הקונה וכבר יש לך עניין אישי....
יש הגדרה לעניין אישי :בחוק רבין ( אקראי ),בתקנות ניירות ערך ובפסיקה..צריך לבחור...
_______________________
בלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10, מתווך במקרקעין או המועסק על ידיו לא יגלה לאיש, שלא בהסכמת הלקוח, כל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו, זולת אם הוא חייב לגלותה לפי כל דין.
_______________________
בעיה:מאידך ,ואם המידע הזה הוא מהותי,הוא חייב עפי החוק למוסרו לצד השני...אז?!
_______________________
12. איסור פעולות משפטיות
מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961.
_______________________
בעיה:הסעיף שהשחילה לשכת עורכי הדין(עובדה ידועה היא שלעו"ד יש עין צרה על % המתווך לעומת שיעורם שלהם ,כשהם שוכחים שהמתווך עובד רק על בסיס הצלחה):למעשה מתווך מוצא עצמו בין 2 עורכי דין של העסקה או בין 2 הצדדים המקוריים כשהוא מנסה לגשר (כלומר לעשות עבודתו!)בין ניסוחים שונים שיבואו לידי ביטוי בהסכם הסופי.-למעשה בכך, עפי החוק היבש המתווך מאיין אוטומטית את שכ"ט.תמיד ימצאו עדות/עילה לכך שהמתווך 'סייע לערוך' ישירות או בעקיפין.העניין הזה עולה שוב ושוב ע"י לקוחות שמנסים להתנער מדמי תיווך...אפילו דמי התיווך לא הולכים לאוצר המדינה במקרה כזה ,אלא לכיסם של האינטרסנטים. כבר נקבע בפסיקה שממילא חוק לשכת עורכי הדין סעיף 20(3) קובע איסור עריכת מסמך משפטי ע"י מי שאינו עו"ד-אלא שאז צריך לפנות למשטרה בתלונה..הלשכה עשתה קיצור דרך ודילגה על ההליך הטבעי.
הסעיף בנוסחו הוא מעליב ,פוגע...וסותר גם את העובדה שדורשים מהמתווך ללמוד רק עניינים משפטיים...אסור לו למתווך להוציא מילה על מה שלמד...
מחר יבואו השמאים וישרבבו פיסקה שאסור למתווך לתת הערכה לשווי דירה.
מתווכים לא מתיימרים לערוך הסכם מכר והבעיה מתמקדת למעשה ב-2 נושאים: זכרון דברים(מכר) וחוזה שכירות.:
זכרון דברים עלול להיות מסוכן כמו גם נסיעה בכביש או סיכון אחר ואלף סיכונים אחרים ולא מומלץ ע"י עו"ד, אבל עובדה היא שהוא מהווה צורך הכרחי וותיק בחיי מסחר תקינים כשהעיתוי הופך להיות מושג הכי חשוב במסחר ..חשיבותו של זכרון הדברים ועיתויו,עשויה להיות רבה מאד.אבל את זה מבין רק מי שמשווק/סוחר. זהו כלי מס 1 במסחר כשאחד הצדדים רוצה בכך לעיתים הרבה יותר מהצד השני .
מצחיק אם המתווך יגיד :אני יושב בשקט וחייב לסתום את הפה-אל תשאלו אותי כלום.
אחד הצדדים עלול להורגו על משפט כזה...כי הוא יודע שלמחרת יהיו לו המון מתחרים...
זה לגיטימי!!!!! הכלל במסחר:'מחר כבר אין עסקה' הוא כלל ידוע. זכרון דברים עשוי/עלול להיות מחייב או לא מחייב..שביהמ"ש יחליט אם וכאשר תהיה בעיה...האם הופעל על המתחרט לחץ לא הוגן ע"י המתווך...או שלשכת עורכי הדין תתלונן במשטרה...
לגבי חוזי שכירות -גם הם מקור פוטנציאלי לצרות(ומה לא)-עדיף לאמץ נוסח שאושר כבר בביה"ד לחוזים אחידים ורק לעבוד איתו בהרשאה..
_______________________
13. העסקה
אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם
בתפקיד מינהלתי.
_______________________
בעיה:למרות שקיבלנו לאחרונה פרשנות גמישה של שופט מחוזי ,הרי היא מהווה פתח לחאפרים.מאידך פקידה בהחלט יכולה להחתים על הסכם תיווך שגרתי בהעדר הבעלים.הבעיה העיקרית שמשרד מנסה לגייס עובדים חדשים לפני בחינות, כשהם הסוכנים החדשים רוצים לטעום על בשרם תחילה את מהותו של המקצוע,,,
אין התמחות במקצוע ,אולם חייבת להימצא דרך של ההעסקה זמנית של בלתי מורשים.
_______________________
14. דמי תיווך
מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
_______________________
בעיה: מי שמכיר יודע שהדרישה של הגורם היעיל הייתה עוד בטרם הוחק חוק המתווכים.כלומר לפני החוק היה צורך להוכיח את גמירות הדעת לגבי עסקת התיווך וגם להוכיח שהמתווך לא 'התלבש' על העיסקה הסופית של הלקוח כשהוא המתווך כלל לא הציעה או/ו כלל לא היה מעורב בה..
אבל,אין ספק שבעקבות חוק המתווכים השתנו הנסיבות: חוק המתווכים שייך לאותם חוקים בודדים שדורשים הסכם בכתב כמו עסקה במקרקעין והחוק אולי היחיד שדורש גם חתימה.
הקונה כבר חותם מראש על דירה ספציפית ורשומה ולכן אין סיכוי שהמתווך 'יתלבש' על עיסקה שלא הציע אותה קודם לכן .
הבעיה נותרה רק לגבי המוכר שלא רושמים מראש את פרטי הקונים בהסכם התיווך עימו.על כך אפשר להתגבר ע"י חיוב רישום פרטי הקונה הפוטנציאלי שהגיע לצפות פיזית בדירה.
מדוע אנו אומרים זאת? כי מסתבר, עפי מאות פסקי דין ,שלקוחות משתמשים בתואנה זו (העדר גורם יעיל) כדי להתנער שיטתית מדמי תיווך.
קל מאד לאיין את הגורם היעיל.הלקוח יעשה כן בפרט שהוא לא יודע להעריך את המתווך כאיש אמצע( middleman) ומצפה ממנו רק למידע..
אלא שבארצנו הקטנטונת כולם מכירים את כולם, ומהר מאד הלוקח סובר שהוא יכול היה להגיע למידע בכוחות עצמו ,ואז מתחיל לנסות לחסוך את דמי התיווך המשמעותיים(לכל היותר -ואחרי שהמתווך לא התפשר איתו על רבע מהסכום-ישלם בביהמ"ש כמעט אותו סכום אחרי שיוציא למתווך את המיץ...).
מדוע נדרש אם כן הגורם היעיל לאחר עידן חוק המתווכים(דרישת הכתב וחתימה ופרטים מלאים)?!
וכי יתכן שהמתווך לא יפעל או ירצה לפעול לטובת גמר העיסקה?!
כדברי השופטת בן פורת : ע"א 294/76 - אנגלו סכסון סוכנות לנכסים נ' רחל פסרמן . פ"ד לא(1), 589 ,עמ' 598-599:
"ברם, אף אם נניח שהיה עליו להועיד פגישה נוספת בין המשיב עצמו לבין גברת ברמן כהמשך "הזימון", אין כלל להעלות על הדעת שלא היה מוכן ומזומן לעשות כן על-פי רמז קל מצד המשיבים. הוא ממילא המשיך להראות למשיבים בתים אחרים והיה בלי ספק מעדיף לסיים עסקה זו בהצלחה.
דעתי היא שדוקא לאור אפיו הטכני של תפקיד המתווך, הרי משביצע את חלקו, או שהיה מוכן להמשיך בפעולה בה החל, אין שכרו מתקפח עקב העסקתו שלא לצורך של מתווך אחר"
ואם בכל זאת בצורה נדירה ,המתווך סרב לקדם את העיסקה יש דרך חוקית להודיע לו על ביטול העיסקה לאחר מתן אזהרה אמיתית.
נכון שבית המשפט העליון קבע שיש לאפשר למתווך להשלים מלאכתו אולם ריבוי דיונים משפטים מרחיק מהמקצוע הזה הרבה אנשים טובים.
מדוע לא נייחס משמעות להיותו של המתווך גורם מספיק יעיל?!
כי זמן טרחתו בטלה בשישים.כבר נקבע שזכאות מתווך לא נקבעת על פי מידת טרחתו.ממילא מאחורי כל עסקה מוצלחת מסתתרים אינסוף עסקאות שבהם המתווך לא הצליח לבסוף לקשור וללא פיצוי !! זהו מקצוע הימורי שסומך על סטטיסטיקה ועל מזל.
_______________________
15. עונשין
המפר הוראה מהוראות הסעיפים 2 או 10 עד 13, דינו — מאסר שנה וקנס פי ארבעה מהשיעור הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, תשל"ז–1977.
16. שלילת או התליית רשיון
הורשע מתווך במקרקעין בעבירה לפי חוק זה, או לפי חוק הגנת הצרכן, תשמ"א–1981, או בעבירה לפי סימן ו' או ז' לפרק י"א לחוק העונשין, תשל"ז–1977, רשאי בית המשפט, בנוסף לכל עונש אחר, לצוות כי רשיונו של המתווך במקרקעין יישלל או יותלה לתקופה שיקבע; ורשאי בית המשפט לשלול או להתלות את הרשיון על תנאי שהמתווך לא יעבור עבירות שיקבע בית המשפט תוך תקופה שלא תעלה על 3 שנים.
17. סמכויות הממונה על הגנת הצרכן
מבלי לגרוע מהאמור בסעיף 15, יראו עבירה לפי חוק זה גם כעבירה לפי חוק הגנת הצרכן, תשמ"א–1981, ולממונה על הגנת הצרכן לפי החוק האמור יהיו נתונות, לענין עבירות לפי חוק זה, כל הסמכויות שיש לו לפי פרקים ה' ו-ו' לאותו חוק.
_______________________
בעיה:לא ברור לי ,על סמך סעיף זה,איך הממונה על הצרכן מתנער מחובתו...
________________________
18. אגרות (תיקון: תשס"ב)
(א) השר יקבע, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת-
(1) אגרה לבחינה הנדרשת לצורך קבלת רשיון לפי חוק זה;
(2) אגרת רשיון חד פעמית;
(3) אגרה שנתית.
(ב) לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית
והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א–1961.
_______________________
בעיה:להבדיל משמאי או עו"ד או רו"ח שלא בודקים כלל את תשלום רישיונם השנתי ,הרי אצל מתווכים הנושא נבדק עי הלקוחות מייד ,כעוד דרך להתנערות.מוצע להטיל סנקציה סבירה יותר על מתווכים שלא שילמו עדיין את אגרתם, מאשר ביטול עמלתם.(זה לא פרופורציוני...).!!!!
_______________________
19. ביצוע ותקנות
השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, להתקין תקנות בכל ענין הנוגע לביצועו.
20. הוראות מעבר (תיקון: תשנ"ח)
(א) על אף האמור בסעיף 2, אזרח או תושב ישראל שערב תחילתו של חוק זה עסק בתיווך במקרקעין, רשאי להמשיך ולעסוק בתיווך במקרקעין -גם ללא רשיון -במשך שנתיים נוספות מיום תחילתו של חוק זה.
(ב) מי שגילו מעל 60 שנה או שהינו בעל השכלה אקדמית מלאה והוכיח, להנחת דעתו של הרשם, כי עסק בתיווך במקרקעין בשלוש השנים שקדמו לתחילתו של חוק זה, רשאי הרשם לפטור אותו מן הבחינה.
(ג) מי שהוכיח, להנחת דעתו של הרשם, כי עסק בתיווך במקרקעין כעיסוק עיקרי, בארבע שנים לפחות מתוך שש השנים שקדמו ליום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997), רשאי הרשם לפטור אותו מן הבחינה.
(ד) בקשה לפטור כאמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) תוגש לרשם, בכתב, עד יום י"ז בניסן תשנ"ט(31 במרס 1999); ואולם הרשם רשאי לפטור את המבקש מן הבחינה כאמור בגין בקשה שהוגשה גם לאחר המועד האמור, מטעמים
מיוחדים שיירשמו.
(ה) הוראות סעיף 7 יחולו על בקשה לפי סעיף זה.
21. תחילת (תיקון תשנ"ו 1996
תחילתו של חוק זה ביום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997)
שנסכים על קו מסוים, אז אציע נוסח ספציפי לתיקון החוק +דברי הסבר.
_______________
המאמר פורסם במקור פורום וואלה
על ידי: כ.יוסי
|
הערות למאמר זה:
עדיין אין הערות.
|
|
|
|
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
| - |
|
|
|
