שכר הדירה בתל אביב יקר?

Posted on: 05/01/07, 14:32:35

שכר הדירה בתל אביב יקר? הוא עדיין זול ממחירו הכלכלי 

TheMarker | 11.10.2006  איתן פדן 

השנה האחרונה לא היתה מהמוצלחות בעבור אלפי שוכרי הדירות בתל אביב. זוהי משימה כמעט בלתי אפשרית למצוא דירה במחירים סבירים במרכז תל אביב. מי שמאמין שזו שעת זעם וכי המחירים עוד ישובו לקדמותם - צפוי להתאכזב.

 
הפער בין מחירי הדירות למחירי ההשכרה נעוץ בנסיבות חברתיות והיסטוריות. בישראל, כחברת מהגרים, דירה בבעלות פרטית נחשבה תמיד מצרך הכרחי המביא עמו ביטחון כלכלי. האמונה הרווחת היתה כי דירה פרטית תשאיר לאזרח קורת גג גם בעתות משבר כלכלי חמור במיוחד. המדינה עודדה מגמה זו כאשר העניקה לזוגות צעירים תמריצים כלכליים לרכישת דירות - מענקים, משכנתאות מסובסדות והלוואות בתנאים מועדפים.

בפועל, שיעור בעלי הדירות בישראל הוא מהגבוהים בעולם. שוק הדירות להשכרה נותר כמעט ללא דורש, כשהצרכנים העיקריים הם צעירים וסטודנטים שידם מן הסתם אינה משגת לרכוש דירות. אפילו בימי השיא האחרונים בשוק הנדל"ן, בשנות ה-90, עם העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר, המשיכה המדינה לתמרץ את העולים לרכוש דירה ולא לשכור, ולכן אין להשוות בין התנודות שחלו במחירי הדירות לאלה שחלו במחירי השכירות.

בשנים האחרונות חל שינוי במגמה זו: ההלוואות שהמדינה מעניקה לזוגות צעירים כיום אינן אטרקטיוויות כבעבר; הלוואות בסיוע המדינה, שלהן זכאים זוגות צעירים, מכסות רק חלק זעום מערך הדירה ואינן שונות בעלותן ממשכנתאות מסחריות; המענקים שהיו נהוגים בעבר בוטלו. התוצאה: זוגות צעירים רבים מעדיפים להישאר בשכירות למשך תקופה ארוכה יותר. ואסור לשכוח את הגידול הטבעי, המביא לעלייה במספר הצעירים הנוהרים למרכז בהשוואה להיצע הכמעט קשיח של הדירות.

התוצאה הישירה היא עליית מחירי השכירות שאנחנו רואים כעת - וזו שעוד עתידה לבוא. מחירי השכירות מאמירים, אבל השכר המקובל בשוק נותר על כנו וצעירים רבים נאלצים להמשיך לגור בבית הוריהם ולעכב את היציאה לעצמאות.

מדוע היזמים לא מסתערים על השוק ובונים להשכרה? כי זה לא משתלם להם. לפי ההערכות בשוק, מחירי הדירות במרכז עדיין נמוכים יחסית. לדוגמה, דירת שלושה חדרים במרכז תל אביב המוערכת ב-350-300 אלף דולר מושכרת כיום בסביבות 900 דולר בחודש - תשואה של פחות מ-4% בשנה. אותה תשואה היה יכול לקבל בעל הנכס גם מהפקדה נזילה בבנק, וזאת מבלי להתעסק עם בלאי, הוצאות וגביות. קל וחומר בכל הקשור לייזום עסקי של דירות להשכרה. יזם פרטי גם צריך לממן את הבנייה באמצעות מינוף בנקאי שעלותו מגיע כיום ל-8%-7%, כך שבפועל הרבה יותר משתלם ליזמים ליזום פרויקטים של דירות למכירה או לצאת לחו"ל, למקומות שבהם התשואה גבוהה יותר.

יוצא אפוא שהצעירים מהפריפריות נפגעים הראשונים: הם אינם יכולים לשכור דירה בערים הגדולות וליהנות מהאפשרות לתעסוקה, השכלה ומוביליות חברתית. במקביל נפגע גם המרקם התרבותי והחברתי של הערים הגדולות.

אבל מצב שוק ההשכרה אינו גזירה משמים: בתל אביב, לדוגמה, יש לא מעט מתחמים הממתינים לפיתוח וליזמות שיגדילו את מצאי הדירות להשכרה. מתחמים אלה אינם אטרקטיוויים למגורים כיום מכיוון שמעולם לא קיבלו את התמיכה ומאמצי הפיתוח הנדרשים. ייעוד מתחמים אלה לדירות להשכרה בעבור משפחות צעירות ממעמד הביניים יתרום בכל המישורים האפשריים: פתרון מצוקת דיור ופיתוח אזורי וסביבתי שממנו ייהנו כל הצדדים. המפתח לכדאיות הדיור להשכרה הוא ערך קרקע נמוך בשילוב עם יכולות בנייה וניהול של מתחמים להשכרה. זה גם המקום שבו חברות ממשלתיות ועירוניות נכנסות לתמונה.

היערכות כזאת לא רק שתאפשר שכירת דירות במחירים הגיוניים, אלא גם תזרים לשוליים העירוניים של הכרך אוכלוסייה עם פוטנציאל מוביליות גבוה, שיכולה להיות הקטר של אותם אזורים. בדיוק כמו במקרה של פינוי בינוי, בנייה להשכרה אולי אינה משתלמת עדיין בעבור המגזר הפרטי, אך זה בדיוק המקום שבו חברת דיור ציבורי יכולה לתרום להקלת מחסור הדירות ולשדרוג שכונות, שללא פיתוח וכניסת אוכלוסייה חדשה עשויות להידרדר לניוון והזנחה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הדיור הציבורי חלמיש