טיפים לקניית דירה

Posted on: 09/26/09, 12:15:26

אצל רוב רובם של האנשים קניית דירה היא ההשקעה הגדולה ביותר שיעשו בחייהם. משכנתא הינה אחת מההוצאות החודשיות הגדולות. הנה כמה טיפים ונקודות למחשבה בעת קניית דירה:

חיפוש הדירה: בשלב חיפוש דירות מומלץ מאד להיעזר במתווכים. הם יעשו לכם את הסינון הראשוני, תוכלו לקבל מהם עזרה רבה בהבנת שווי הדירה אותה אתם עומדים לקנות: כגון מחירי דירות באזורים השונים בעיר, הבדלי המחירים בקומות הבניין או בכיווני האוויר, מומלץ לבקר בדירה בשעות שונות, באור יום וגם בלילה, אם מדובר ברחוב ראשי או בסמוך לו ,להקפיד לפתוח את חלונות הדירה ולשמוע אם הרעש נסבל, ביום שבת או בשעות בוקר מוקדמות דירות ברחובות ראשיים יהיו שקטות יותר, לכן מומלץ לבקר גם בשעות העומס.
מראה כללי של הכניסה החצר וחדר המדרגות יכולים להעיד על אכפתיות הדיירים בבניין, קרבה לאנטנות סלולאריות או שנאים גדולים של חברת חשמל מורידה מערך הדירה. קרבה לצומת, תחנות אוטובוס, או קרבה למקום פריקה וטעינה של סופרמרקט גדול מורדים אף הם משווי הדירות בסביבתם.

איזה קומה בבניין מעודפת: בבניין עם מעלית קומה א'' נחשבת דירה פחות טובה באופן משמעותי, ובד"כ בבניין חדש דירה זאת נותרת אחרונה לעומת זאת בבניין ללא מעלית דירות בקומות א ו ב'' נחשבות לטובות ביותר,

כיווני אוויר של דירה: מערב דרום נחשבים למבוקשים ביותר, מערב בשל האוויר, הדרום מואר ועם שמש שחודרת לדירה בחודשי החורף, בחודשי הקיץ זווית קרני השמש משתנה ונכנס רק אור לדירה, מקובל שלדירת 2 חדרים יש לפחות שני כיווני אוויר, ולדירת 3 חדרים ומעלה לפחות שלושה כיווני אוויר, דירת " סנדוויץ'' '''' (דירות בעלות שני כיוונים נגדיים לדוגמא: צפון דרום או מזרח מערב ) נחשבות דירות פחות טובות, מכוון שיש בהן יותר שטח של קירות משותפים, מומלץ כמה שפחות קירות משותפים עם דירה סמוכה.

כיוון הדירה: חזית או עורף ? ברחוב שקט דירות לחזית תימכר בהפרש ניכר מדירות עורפיות, לעומת זאת ברחוב ראשי או בעורף ירוק ופתוח דירה עורפית היא העדיפה.

גובה התקרות: דירות עם תקרות גבוהות מבוקשות יותר, בד"כ מאופיינות דירות אלו בבנייני הבאוהאוס, היתרון שלהם הוא באוורור הטוב, והדירה נראית פחות דחוסה.

דירה משופצת: במקרים רבים באזורים מבוקשים דירות ששופצו תימכר בפער מחיר הגבוה מהמחיר שהושקע בשיפוץ הדירה, לא לכולם זה מתאים, ובמיוחד אם השיפוץ לא עונה לצורכיהם עדיף לקנות דירה מוזנחת ולשפצה לפי הצרכים, ככה תרוויחו פעמיים, פעם בהפרש המחיר וכמובן בשיפוץ דירה לטעמיכם, החיסרון במקרה הזה ברור, התעסקות מתישה עם בעלי המקצוע , לכן מומלץ מאד להיעזר בטיפים מהמתווך לגבי בעלי מקצוע, אדריכלים, שיפוצניקים וכו''

בדיקת השכנים בבניין: מומלץ מאד לבדוק את השכנים בדירות הסמוכות בבניין ואפילו בבניין הצמוד, נכון שיום אחרי שתקנו את דירתכם אין ערבות לכך שדיירי דירות סמוכות עשויים להתחלף, אבל אם ידוע מראש על שכן בעייתי בדירה סמוכה, אז עדיף לא להכניס ראש בריא למיטה חולה, הדרך הנוחה ביותר לבדוק את הנושא של הדיירים היא פשוט לדפוק בדלתות לומר לשכנים שאתם עומדים לרכוש דירה בבניין והייתם שמחים להכיר אותם, תתפלאו כמה אינפורמציה אפשר לקבל

בדיקה בעירייה: בתל אביב לפחות ועד כמה שידוע לי גם בערים אחרות ניתן לגשת לגנזך העירייה ולבדוק עוד לפני הקנייה, את מצב הדירה, לדוגמא: שאכן הדירה מופיע במקורה כדירה, ולא כמחסן חנות משרד וכו'' (בד"כ מוצאים את זה בדירות קרקע או מרתף) חריגות בנייה, בנייה לא חוקית, תלונות של שכנים מדירות סמוכות, התרים שניתנו לבניין, כגון משרדים או עסקים שעשויים להוות מפגע.

בדיקה בטאבו: מומלץ להוציא נסח טאבו של הדירה בעוד מועד ולהתייעץ עם עו"ד על מנת לחסוך כאבי ראש מיותרים, בנסח טאבו יש לשים לב שהרישום נקי ואין שעיבודים למעט שעיבוד למשכנתא, שהדירה אכן רשומה על השם ממנו אתם רוכשים, לוודא שאין הערות אזהרה לטובת גורמים נוספים. כמו כן לוודא שהדירה רשומה כדירה ולא כחנות , משרד מחסן וכו''

משכנתא: ממומלץ לבדוק לפחות בשלושה בנקים שונים את תנאי המשכנתא, גובה המשכנתא שהבנק מוכן לתת, באיזה ריבית, ובאלו תנאי החזר, אין צורך לכתת רגליים הבנקים עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם המתווכים, אתם רק אמורים לבקש מהמתווך שימסור את הטלפון שלכם לשלושה בנקים שונים ונציגי הבנק כבר יפנו אליכם באופן אישי.

גובה המשכנתא: הבנקים נותנים בדרך כלל משכנתא בגובה החזר של שליש מהמשכורת החודשית, במידה ומדובר בשני בני זוג אז כמובן גובה המשכנתא הוא החזר חודשי של שליש ממשכורתם של שני בני הזוג. ניתן לקחת משכנתא גבוהה יותר לדירה במידה ויש ברשותכם נכס נוסף לשעבד, אני לא ממליץ לעשות זאת אלה אם כן מדובר על הלוואה לפרק זמן קצוב וקצר מה שנקרא הלוואת "בלון", בהלוואה כזאת משתמשים במקרה ומצאתם את דירת חלומותיכם אבל עדיין לא מכרתם את דירתכם, הבנק מאפשר לכם לקחת הלוואה גבוהה יותר אותה תחזירו ברגע שימצא קונה לדירתכם.

קניית דירות מקבלן: רכישת דירה חדשה מקבלן או מקבוצת רכישה הינה מורכבת יותר מקניית דירה יד שנייה בה רואים בדיוק מה קונים.
בקניית דירה חדשה צרכים בד"כ לשלם עמלת תיווך גם לעו"ד של הקבלן, אני ממליץ לא לחסוך ולפנות גם לעו"ד המומלץ לכם ע"י חברים , מתווכים, או מהכרות קודמת, בכל מקרה חייבים לפנות לעו"ד שעיקר פעילותו נדל"ן.
בשום פנים לא להתפתות לקבל הנחה ולהקדים תשלומים שלא על פי חוק המכר.
לבדוק טוב מהו השטח נטו של הדירה, בד"כ בבנייה חדשה נוטים לפרסם שטחי דירות ברוטו. לכן צריך להתעקש לקבל פרטים על שטח דירה נטו בלבד, בנוסף גם לבקש תוכנית הדירה עם מידות כך שניתן יהיה למדוד את התוכנית ולראות שהיא מתאימה למה שהובטח.

בהצלחה
דהאן אלון
סוסייטי נכסים